【Case1】不動産売却したらどんな税金かかるの？

あけましておめでとうございます。

（株）石田興産の石田裕人です。本年もどうぞ宜しくお願い致します。

2025年からホームページをリニューアルし、本年からは様々な実例から皆様に有益な情報等を発信していきたいと思っております。

昨年の売却の相談ではこういった内容が多くありました。

1．『住宅を購入したが、借入金返済がキツく売却したい』

2．『会社の資金繰りが回らなく自宅を売却したい』

3．『マンションを売却し、住宅を買い替えたい』

そんな相談が多く寄せられました。

もちろん人それぞれ事情が違う事もありますが、売却する事により諸経費だけでなく、様々な税金がかかってきます。

そこで今回の記事では不動産を売却する際にかかる税金（個人の場合）について解説していきたいと思います。

まず、不動産を売却した際かかる主な税金としては、譲渡所得税・復興特別所得税・消費税・印紙税・住民税があります。

1. 譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課されます。譲渡所得は、以下の計算式で求められます。

• 取得費：不動産を購入した際の購入価格や仲介手数料、登記費用などを指します。取得費が不明な場合、売却価格の5%を取得費とすることができます。

譲渡所得 = 売却価格 – （取得費 + 譲渡費用） – 特別控除

• 譲渡費用：不動産売却にかかった仲介手数料、測量費、解体費用など。

• 特別控除：居住用財産（自宅）を売却した場合には、3,000万円の特別控除が適用されるケースがあります（一定条件を満たす必要があります）

譲渡所得税は「所得税」「住民税」として課され、税率は以下の通りです。

保有期間 　　　　　　所得税率 　　住民税率 　　合計税率

短期譲渡（5年以下） 　30%　　 　　　9% 　　　　39%

長期譲渡（5年超） 　　15% 　　　　　5%　　　　 20%

2. 復興特別所得税

譲渡所得税には復興特別所得税も追加で課税されます。これは所得税額の2.1%を上乗せする形で計算されます。例えば、長期譲渡で所得税15%が課される場合、その2.1%分が加算されます。

3. 消費税

不動産売却自体には消費税はかかりません。ただし、不動産会社に支払う仲介手数料や、建物部分の売却代金については消費税が課されます。土地の売却代金には消費税は非課税となります。

4. 印紙税

売買契約書には印紙税が必要です。印紙税額は契約金額に応じて異なり、以下のように定められています。

契約金額 印紙税額（2024年3月31日までの軽減措置適用後）

1,000万円超～5,000万円以下 10,000円

5,000万円超～1億円以下 30,000円

譲渡所得税とは別に、不動産売却で得た収益が年間収入として自治体に報告されるため、住民税の基礎控除を超えると翌年度の住民税が増加する場合があります。

※別表

◻︎◻︎税金を抑えるためのポイント◻︎◻︎

1. 3,000万円特別控除の活用

自宅として使用していた不動産を売却する場合、特例として譲渡所得から3,000万円が控除される制度があります。ただし、適用条件（家族名義の居住用財産など）があるため事前確認が必要です。

2. 所有期間を考慮した売却タイミング

短期譲渡（5年以下）よりも長期譲渡（5年超）の方が税率が低くなります。不動産の保有期間を見直し、可能であれば5年以上保有してから売却するのが有利です。

3. 青色申告や特例の適用

投資用物件の売却であれば、青色申告や経費計上による節税が可能な場合があります。

▪️まとめ▪️

不動産を売却する際には、税金が思った以上に多くかかることがあります。このように解説をしていても税金の事は言葉を並べてもどうしても理解しにくいですし、見たくなくなりますよね。

私でも税金の部分に関しては理解していない事が沢山あります。税理士先生に税金の具体的なアドバイスを頂くのが当然いい方法でありますが、実際に売却の方向に進むとなると自分自身で現状の把握や知識をいれておくことがとても重要になってきます。こういった知識を元に税理士先生に相談したり、応用していくことで知恵がでてきます。

弊社では皆様と一緒に事前にかかる税金の種類や税金の計算を検証し、不動産の相場・土地の特性等含めご希望に合わせて対策・解決に向けて動いていきます。

次回は『一軒家かマンション買うなら…』について税金・諸経費を踏まえて解説していきます。